Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коронавирус как форс-мажор и причина не исполнять обязательства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.
Образец условий форс-мажора в договоре
Обычно при заключении договора стороны указывают обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют выполнить условия сделки. В случае наступления форс-мажора действие соглашения приостанавливается до момента исчезновения этого обстоятельства.
Чтобы избежать разных толкований и судебных разбирательств, можно прописать в договоре ситуации, из-за которых могут сорваться договоренности, и определить порядок дальнейших действий.
Например, стороны могут ограничить в договоре ответственность только случаями умышленного нарушения обязательства. Партнеры также могут согласовать конкретные обстоятельства, наступление которых влечет освобождение от ответственности.
Помимо определения границ ответственности, в договоре можно предусмотреть порядок действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. В частности, компании могут указать в договоре конкретный срок уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы или включить обязанность о предоставлении подтверждения наступления таких обстоятельств.
При составлении договора в разделе форс-мажор целесообразно прописать:
- какие обстоятельства стороны согласны признать форс-мажором;
- когда и как стороны должны предупредить друг друга о наступлении форс-мажора;
- какие доказательства должны быть предоставлены для подтверждения форс-мажора;
- какие действия сторон и последствия влечет за собой форс-мажор, какие обязательства он снимает с каждого участника.
Признать то или иное обстоятельство форс-мажором может только суд. При этом, не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.
Таким образом, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может автоматически распространяться на все категории должников, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом конкретных обстоятельств (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
Что же касается коронавируса, то данная ситуация и принимаемые органами власти меры по ограничению распространения пандемии, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы при установлении прямой зависимости между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Обращайтесь в ТПП за выдачей сертификата о форс-мажоре.
В правилах, которые утверждены постановлением правления ТПП № 173-14 от 23.12.2015, сказано, что решение о выдаче сертификата о форс-мажоре принимается отдельно для каждого обращения и только после анализа условий контракта и документов, которые подтверждают наличие события, на которое компания опирается в заявлении о выдаче сертификата.
На основании сертификата об обстоятельствах форс-мажора сторона внешнеторгового контракта освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение контрактных обязательств из-за обстоятельств непреодолимой силы. Оформить этот сертификата вправе только ТПП.
Обращение в ТПП и отказ в получении сертификата о форс-мажоре.
Палата такой сертификат по договорам между резидентами, как правило, не выдает, т. к. это не предусмотрено разд. 2 положения о порядке свидетельствования ТПП обстоятельств непреодолимой силы. Но факт обращения в ТПП лучше зафиксировать. В противном случае суды принимают сторону контрагента.
Всегда должны ли быть предусмотрены форс-мажоры в контракте по 44-ФЗ — нет. В ч. 15 ст. 34 44-ФЗ указано, что при заключении контракта в случаях, предусмотренных пунктами 1, 4, 5, 8, 15, 20, 21, 23, 26, 28, 29, 40, 41, 44, 45, 46, 51-53 ч. 1 ст. 93, положения об обстоятельствах непреодолимой силы заказчиком могут не применяться. В этих случаях контракт заключают в любой форме по Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Досудебное урегулирование
Сторонам лучше всего попытаться договориться в досудебном порядке – например, заключив дополнительное соглашение к договору о приостановке исполнения обязательств.
Также можно обратиться в региональную Торгово-промышленную палату для получения заключения о форс-мажоре по сделке. Еще одной попыткой разрешить спор мирно может стать предложение об изменении договорённостей в связи с существенным изменением обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Если интерес в дальнейшем исполнении сделки отпал, стороны могут рассмотреть вопрос о разрыве соглашений – либо в связи с фактической невозможностью исполнения договора после возникновения обстоятельств непреодолимой силы (статья 416 ГК РФ), либо в связи с юридической невозможностью её исполнения вследствие установления запрета для конкретного бизнеса на осуществление деятельности (пункт 1 статьи 417 ГК РФ).
Если ни в одном из случаев стороны не пришли к компромиссу, то разрешить спор может только суд.
Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2018, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток
- Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:
- ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
- ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
- ✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
- ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
- ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
- ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.
Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.
Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
Алексеевская А.
Приобретение и продажа недвижимости всегда являлись для граждан делом ответственным и волнительным. Да и лица, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере строительства и продажи недвижимости, не могут быть полностью застрахованы от наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих нормальному исполнению взятых на себя обязательств.
Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия «форс-мажор». Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст. 401 ГК РФ.
В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость – что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Указанные выводы можно сделать, анализируя п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
Наверное только ленивый не проехался по руководству МО РФ. Дошло все до того, что теперь запрещено обсуждать все, что на данный момент происходит на фронте.
Причем, буквально. Тем не менее все продолжают этим заниматься. И мнения экспертов по поводу дополнительного снабжения, достаточно понятны.
Люди покупают большое количество вещей, потому что их там не хватает. Армия сидевшая на бюджете, неплохо себя чувствовала в мирное время. Сирийский конфликт не предполагал такого активного наземного вторжения. Украинская кампания это даже не 2 чеченских. Это крупнейший военный конфликт с нашим участием, со времён Второй мировой. И к этому, никто не готовился.
А раз никто не готовился, то вопрос дефицита каких-то вещей, не мог не проступить на поверхность.
Как работают подобные клиники?
Если кто думает, что все очень сложно, то он ошибается. Простота подобных схем и приводит к массовости обмана людей. Первым делом, регистрируется компания, получаются документы, далее оформляется офис и подбирается персонал (в основном менеджеры по продажам). Далее запускается массированная рекламная компания, для привлечения клиентов (в данном случае, клиенты это те овцы, что можно остричь, а точнее обобрать).
Вот и вся схематичность, за исключением некоторых штрихов. А штрихи эти таковы, когда клиент приходит в офис, ему сотрудники «вешают лапшу на уши» и убеждают в том, что ему нужна медицинская помощь или консультация. Все направлено лишь на то, что бы клиент по максимуму внес денег в контору. А если нет наличных, то клиенту вежливо подсунут кредитный договор и человек придя на бесплатную консультацию, получает и диагноз болезни и кредит в банке.
Под задатком понимается некая предоплата (исключительно в виде денежных средств), которая передаётся одной стороной сделки для того, чтобы убедились в заключении будущего договора друг с другом.
Чаще всего такая форма предоплаты передаётся в сделках с недвижимым имуществом. В случае нарушения условий соглашения виновник выплатит определённую сумму пострадавшей стороне.
Для передачи денежных средств обязательно должен быть составлен соответствующий договор (обязательно – в письменном виде). Размер выданной суммы законодательно не регламентирован, и стороны (чаще всего – продавец) сами определяют эту цифру. Но чаще всего она равна от 5 до 10% от стоимости имущества, приобретаемого в результате будущей сделки.
Таким образом, задаток выполняет следующие задачи:
- Предоставляет продавцу часть суммы от стоимости имущества, которое будет продано в будущем
- Закрепляет за сторонами ряд обязанностей и налагает определённые последствия в случае нарушения установленных договорённостей. Это гарантирует участкам сделки, что купля-продажа будет проведена в соответствии с договором, а также вносит в их отношения определённую стабильность
Важно отличать задаток от другого вида предоплаты – аванса, который тоже часто предоставляется в сделках купли-продажи. Аванс также является частичной оплатой за приобретаемое имущество, но не даёт никаких гарантий, что продажа действительно будет проведена. В случае необходимости продавец сможет просто вернуть полученную от покупателя сумму и не получит никаких материальных санкций за это.
Если продавец, нарушивший договор задатка, не захочет возвращать средства, то в силу вступают законодательные нормы о необоснованном обогащении граждан. Кроме того, будут вычислены проценты за использование чужих денег.
Пострадавшему стоит вернуть свои деньги в судебном порядке. К иску нужно будет прикрепить все свидетельства, подтверждающие передачу и получение денежных средств в результате добровольного согласия каждой стороны. В самом заявлении будут указаны основные сведения о продавце и покупателе, а в текстовой части потребуется (понятным и чётким языком, без двусмысленных формулировок) раскрыть все этапы сотрудничества и то, какие действия предпринимались обеими сторонами после отказа от возврата денег.
Суд рассмотрит поданное исковое заявление и приложенные к нему документальные свидетельства, и, если всё было составлено правильно, вынесет решение в пользу пострадавшей стороны. В таком случае, взыскание средств с нарушителя будет проводиться на основании исполнительного листа.
Поскольку возврат задатка при отказе виновника проводится через суд, то процесс может затянуться. Нарушитель может ссылаться на отсутствие материальных средств в данный момент. В некоторых случаях виновник может предложить вернуть продавцу задаток в полном размере в досудебном порядке.
Вообще понятия «форс-мажор» в законе нет, вместо этого используют синоним — «обстоятельство непреодолимой силы». Это — внезапная чрезвычайная ситуация, при которой сторона не может исполнить свои обязательства по договору. Главное, что характеризует форс-мажор — это необычное, непредсказуемое событие, которое нельзя предугадать, предотвратить или каким-то образом на него повлиять.
Например, ИП Петров поставляет деревянные полы своему партнёру, и до сегодняшнего дня всё было в порядке, поставки шли своим чередом. Но вот однажды наступила внезапная ситуация, из-за которой поставка сорвалась. ИП Петров не мог предугадать, что это случится — ситуация произошла неожиданно, и он никак не мог её избежать. Это и значит, что произошёл форс-мажор.
6. Как уменьшить арендную плату, не платить коммунальные и эксплуатационные расходы или получить арендные каникулы, если офис или торговый центр на карантине или частично закрыт на карантин?
Внесение любых изменений в договор, в первую очередь, происходит по соглашению сторон. Формально арендодатель не обязан изменять арендную плату. Поэтому рекомендуем письменно обращаться к арендодателю с предложением об изменении условий договора. Как показывает практика, сегодня они готовы вести диалог.
Арендатор вправе приостановить выплату арендной платы, если объект аренды не может быть предоставлен ему арендодателем ввиду закрытия торгового центра на карантин (п.2 ст.309 ГК). Также рекомендуем внимательно изучить свой договор аренды на предмет наличия положений о возможности изменения арендной платы.
Если договориться с арендодателем не получается, то можно попробовать обратиться в суд. Но стоит отметить, что каждый конкретный случай будет оцениваться судом отдельно с учётом фактических обстоятельств. Так, в случае, если офис или торговый центр были закрыты на карантин, арендатор может потребовать в судебном порядке:
— уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585 ГК);
— расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств (ст. 421 ГК) или в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 591 ГК).
Поэтому лучше всё-таки попытаться прийти к соглашению с арендодателем самостоятельно.
Экономический кризис и его последствия для аренды
Пандемия короновируса и резкое изменение ситуации на нефтяном и валютном рынках спровоцировали долгий и глубокий экономический кризис. Его продолжительность будет явно больше, чем сроки карантина и несколько месяцев после его отмены.
Уже сейчас очевидны два существенных фактора:
- потребность в арендном жилье снизится, особенно в крупных городах;
- возможность людей оплачивать аренду – будет сильно ограничена.
Почему?
- Общая платежеспособность населения упадет;
- После успешности экспериментов с переводом существенной части сотрудников на удаленную работу потребность снимать жилье поближе к офису снизится. Существенно большая часть сотрудников сможет спокойно работать из других городов.
Перейдем к конкретным проблемам, с которыми уже многие наши клиенты столкнулись, а многие столкнутся вскорости.
Финансовые проблемы с арендатором и стратегии переговоров.
Ваш жилец столкнулся со сложностями на работе или возникли сложности с самой работой? – В любом случае, лучше узнать об этом заранее. Поэтому при случае задайте ему вопросы о его ситуации и планах; возможно, расскажите о своих сложностях и эмоциях по поводу кризиса, чтобы разговорить вашего арендатора.
Возможно, имеет смысл пойти ему навстречу и немного снизить квартплату или заключить новый договор и «заморозить» арендную плату на длительный срок – платежеспособный клиент, заинтересованный в вашей квартире, на кризисном рынке – это очень большой плюс. Рынок впервые может столкнуться с ситуацией, когда квартиры в течение длительного срока вообще нельзя будет сдать.
Какие сценарии можно обсуждать, чтобы найти устраивающее обе стороны решение:
- Восполняемый залог
Почти наверняка вы брали залог для покрытия возможного ущерба, выявленного при расторжении договора. Но он же может использоваться и в других исключительных ситуациях.
Поставьте перед жильцами условие: в течение 15 дней живёте “за счет залога” и через две недели восстанавливаете залог до полной суммы (т.е. вносите оплату в размере 50% от месячной). Если условие выполняется арендатором, но проблемы у него остались, можно аналогично договариваться на следующие две недели.
Если арендатор не выполнил условие, то договор расторгается. А владелец начинает искать новых жильцов, имея еще две недели в запасе.
Такой подход позволит своевременно выявить и волю арендатора к тому, чтобы продолжить аренду, и характер возникших у него проблем – они разовые или системные.
С другой стороны, такой подход честен и по отношению к жильцам. Вы не выкидываете их из квартиры за малейшую просрочку.
- Отсрочка платежа
Можно дать арендатору отсрочку платежа, позволив им жить, например 1-2 месяца, с условием того, что они потом погасят задолженность.
Риски понятны: могут не погасить и вы потеряете и время и деньги и… в конечном итоге, и человеческие отношения, скорее всего, все равно, испортятся.
Важный момент, если двигаетесь по этому пути: обязательно оформите расписку, по которой арендатор обязуется погасить долг. В расписке должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, сумма и срок погашения. Эта расписка вам потребуется, если оплата так и не будет внесена, и вы решите в конечном итоге идти в суд.
Но в любом случае лучше сохранить за арендаторами обязанность оплаты коммунальных услуг, которые они должны оплачивать по договору.
- Предоставить арендные каникулы
Можете, разумеется, дать арендаторам прожить какой-то срок бесплатно, пока они не поправят свои финансовые условия. Это – прямые потери для арендодателя, но если арендатор вам уже хорошо знаком, всегда был надежен и во всем удобен, то терять его, конечно, не хочется.
Подумайте, удастся ли найти такого же, и как быстро?
Советы в этом случае очень похожи:
- Арендные каникулы обязательно должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору, в письменной форме. В нем надо четко указать: на какой срок они распространяются (в том числе, и на случай, если налоговая у вас будет интересоваться – почему по договору получен доход меньше указанного в тексте самого договора).
- В дополнительном соглашении четко прописывайте упрощенную процедуру расторжения договора и выселения, если платежи не будут возобновлены.
- Срок каникул не рекомендуем делать более 2-х месяцев. Если проблемы сохранились дольше, то шансов на их разрешение почти нет и эт уже не тот арендатор, которого вы знали.
- Никогда не продляйте арендные каникулы.
- Немедленно разорвать договор
Имеет смысл руководствоваться этим подходом, если вы и так не были довольны чем-то в жильцах и, особенно, если они и раньше нарушали финансовые условия. Такое решение позволит вам иметь пусть пустую и не приносящую доход, но не занятую кем-то бесплатно квартиру.
В тексте вашего договора может быть указано, какая по длительности просрочка оплаты позволяет досрочно разорвать договор (если это не прописано – добавьте пункт при заключении нового договора, перезаключении/пролонгации или при заключении доп. соглашения к договору.
Минусы:
- Придется искать новых арендаторов;
- Придется возвращать залог.
- Дать скидку, то есть снизить арендную плату
Приемлемая стратегия при одновременном выполнении следующих условий:
- Арендатор вас устраивает;
- Вы понимаете/верите, что ему непосилен именно размер арендной платы (и это будет продолжаться достаточно долго);
- Найти за те же деньги нового арендатора будет крайне сложно.
Размер скидки и условия предоставления (временно, например, на пол года или постоянно) – это решать вам в переговорах. Важно закрепить все договоренности дополнительным соглашением к договору найма жилья.
- Снизить арендную ставку в счет залога
Стратегия сложная и не дающая обеим сторонам никаких заметных преимуществ, но возможная. По сути, она позволяет “обнулить обязательства” в течение согласованного срока: если по истечение этого срока стороны “расстанутся”, то все расчеты между ними уже будут выполнены.
У вас есть залог. Ну, допустим, 50 000 рублей, и арендная плата тоже 50 000 рублей. Залог можно разбить на 5 частей по 10 тысяч (или в какой-то иной пропорции). И вы можете предложить арендатору платить вместо 50000 рублей 40 000 рублей ежемесячно, пока он тем самым не выберет залог.
Один из вариантов этой стратегии: это снизить арендную плату на короткий период (например, с 50000 рублей до 40000 на 2 месяца), и при этом пропорционально снижать залог (т.е. частично арендная плата будет списываться за счет залога). В результате в дополнительном соглашении будет указана цена 40000 (т.е. снижение не такое сильное), но арендатор сможет частично оплачивать ее за счет залога (например, по 5000 в месяц), и таким образом будет платить 35000 рублей. Через 2 месяца от залога останется 40000 рублей, что будет соответствовать арендной плате. Такой подход позволяет не фиксировать в доп.соглашении сильно сниженную арендную плату, и в то же время снизить арендные платежи в период “пиковых сложностей” и наибольшей неопределенности. Одновременно арендодатель также снижает свои обязательства – если в итоге арендатор все-таки будет вынужден расторгнуть договор, арендодателю надо будет возвращать ему меньшую сумму залога.
Снижение платежеспособного спроса
Короновирус и карантин подтолкнули многие компании к внедрению дистанционных форм работы. Некоторые из них сохранят эту практику и после прекращения эпидемии. А это значит, что многие сотрудники не будут испытывать такой острой потребности в проживании «недалеко от места работы» (даже если они будут вынуждены ездить на работу, но не ежедневно, а 1-2 раза в неделю). Поэтому можно ожидать снижения стоимости на арендное жилье, находящееся в шаговой доступности от бизнес-центров – цены с более удаленными, но при этом имеющими хорошие транспортные коммуникации, районами будут сближаться. Поэтому если у вас есть потенциальный клиент, готовый снять жилье сейчас и по действующим, еще высоким ценам – используйте эту возможность.
Если вы уже сдаете и понимаете, что профиль работы вашего арендатора может попасть под описанную выше ситуацию, уточните о планах его и его компании. Всегда ekxit быть готовым заранее к изменениям. Если такие изменения грядут, то можете обсудить изменение условий аренды (может оказаться сильно дешевле, чем долго искать нового арендатора уже по новым ставкам).